Cтроительный портал

Типы контрактов и способы расчета в строительстве

С системой ценообразования тесно взаимосвязана такая особенность рыночной экономики в строительной сфере, как свобода в выборе форм и типов контрактов и способов расчетов за работы и услуги (седьмая позиция в нашей схеме) – в противовес полной типизации договоров подряда в командной системе. Контракты (или договора подряда) в условиях рынка заключаются двумя способами. Первый – как неотъемлемая часть тендерной документации. Проект такого контракта представляется заказчику (точнее созданной им конкурсной комиссии) в составе «оферта» и. в случае выигрыша тендера, закрепляется подписанием обеими сторонами. Второй способ – контракт между заказчиком и подрядчиком в случае «биддинга», то есть прямых переговоров, минуя тендерные процедуры. Договора подряда всегда конкретны. А коль скоро это так. то их содержание для конкретных проектов также разнообразно, так как это – прерогатива каждой из договаривающихся сторон. Тем не менее, должны соблюдаться определенные правила, рамки, в пределах которых обязана действовать каждая сторона, заключившая контракт.

Основой для таких правил служит Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором имеется Глава 37 «Подряд», содержащая параграфы «Общие положения о подряде». «Строительный подряд». «Подрядные работы для государственных нужд». Соблюдение норм Гражданского кодекса при заключении договоров строительного подряда, особенно если споры сторон рассматриваются в судебном порядке, а это – нередкий случай. Согласно Гражданскому кодексу в договоре подряда должны быть указаны: предмет договора (то есть описание того, что должен построить или реконструировать подрядчик, его параметры и т.п.); сроки сдачи объекта (для субподрядчиков – завершение определенного комплекса специальных работ); распределение риска между сторонами; сметная стоимость (цена) объекта (или комплекса работ; обязанности и права сторон, способы расчетов за выполненные работы; сдача и приемка объекта или комплекса работ; ответственность подрядчика за качество работ и обеспечение гарантий такого качества; страхование рисков. форс-мажорные обстоятельства. Остановимся кратко на некоторых важных моментах при заключении договоров (кратко, потому, что «Союзпетростроем» в 2002 году была издана специальная брошюра «Договорные отношения в инвестиционно-строительной сфере Санкт-Петербурга»). Если иное не предусмотрено договором подряда, работа по строительству объекта недвижимости выполняется иждивением подрядчика – из его материалов, его силами и средствами.

Однако могут быть и другие условия договора о том, что оборудование зданий и сооружений (например, парты в школах или специальные кабели и т.п.) предоставляются заказчиком. При этом риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования несет предоставившая их сторона, а риск случайной гибели или повреждения результата выполненной работы до приемки ее заказчиком несет подрядчик. Если заключается договор специального подряда и генподрядчик привлекает к исполнению своих обязательств субподрядчиков, то генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность как за себя, так и за своих субподрядчиков. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. Важной частью договора подряда является цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При этом цена может быть определена путем составления сметы, причем цена работы (сметы) может быть приблизительной или твердой.

При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Если же возникла необходимость в проведении дополнительных работ, по этой причине при существенном (свыше 10%) превышении определенной приблизительной цены работы подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика и получить его согласие. Но в случае установления в договоре твердой цены подрядчик не вправе требовать е увеличения, а заказчик – уменьшения, за исключением особых обстоятельств – в частности при существенном (свыше 10%) возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, которое нельзя было предусмотреть мри заключении договора подряда. Если в договоре подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы, то есть объекта или комплекса работ, при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком (а генподрядчик – своих субподрядчиков), не вмешиваясь в его деятельность. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого для строительства, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим (третьим) лицам. застраховать соответствующие риски. В этой связи отметим, что слово «может» противоречит мировой практике, согласно которой страхование строительных рисков и ответственность перед третьими лицами является обязательной. Это обстоятельство создает много сложностей, особенно при строительстве или реконструкции зданий и сооружений в заселенной части городов и поселков.

Детально должны быть прописаны обязательства сторон – в частности обязанности заказчика своевременно предоставить для строительства земельный участок, обеспечить полный объем технической документации, в установленные сроки оплачивать выполненные подрядчиком работы и принять объект в эксплуатацию, организовав такую приемку совместно с органами государственного надзора. Подрядчик, в свою очередь, несет ответственность перед заказчиком за качество работ, гарантирую достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет.