Cтроительный портал

Пояснение и обоснование принятых решений. Приводится характеристика объектов и условий строительства, объемы, трудоемкость и стоимость забот; устанавливается очередность застройки массива, план финансирования; определяются технологическая структура и параметры потоков, а также выбор методов выполнения работ и средств механизации; производится расчет потребности в строительных ресурсах и источниках покрытия; устанавливается схема управления строительством с применением современных технических средств, дается технико-экономическая оценка принятых решений.

По правилам противопожарной безопасности около возводимого здания должен быть обеспечен круговой проезд шириной не менее 6 м.

Если при строительстве объекта предложено использование приобъектных стационарных или передвижных бетонорастворных механизированных установок, то поточно-скоростным методом в зоне действия башенного крана их размещают так, чтобы доставка бетонной смеси и раствора к месту укладки их в конструкции осуществлялась башенным краном непосредственно от раздаточного бункера бетонорастворной установкой.

Мастику для устройства маяков и прикрепления гипсокартонных листов приготовляют на рабочем месте. Рекомендуется один из возможных вариантов состава мастики (в частях по удельному весу): концентрат сульфитно-спиртовой барды (ОСТ 8179-74) — 1, вода теплая — 4. Гипс строительный добавляется в смесь сульфитно-спиртовой барды с водой до получения консистенции по стандартному конусу; 7—8 см — при устройстве марок и заделке стыков, 12—13 см — при устройстве маяков и приклеивании гипсокартонных листов.

По каждой стадии в установленной последовательности для захватки в технологии приводятся строительные процессы и рекомендуемые способы их выполнения, указывают объемы работ, трудоемкость, состав исполнителей, ведущие строительные машины. Определяют продолжительность каждого процесса на захватке, ритмично повторяющихся на всех захватках.

На основании типовой технологии, в которой определяют производственные параметры процессов (объем, трудоемкость, продолжительность и др.) для каждого здания, а затем для каждого потока возведения здания, разрабатывают циклограммы.

Перестройка управления строительными компаниями

Остановимся кратко на такой особенности работы строительных компаний в условиях рынка, как полная самостоятельность в определении структур, штатов, работы аппарата компаний – вместо ранее действующей системы полной государственной типизации всех штатных расписаний для строительных компаний. Кратко – потому что «Союзпетрострой» уже опубликовал брошюру ««Управление строительной компанией». Здесь же отметим, что рыночная экономика, основанная на разнообразии компаний и фирм, не терпит никакой государственной типизации своих структур. Крупные, средние и малые компании выбирают такие организационные и производственные формы своей деятельности, которые в наибольшей степени соответствуют их задачам, профилю, размерам. На Западе это называется «миссией бизнеса» данной компании на рынке – в зависимости от ниши, которую компания занимает в определенном секторе строительства. Естественно, что аппарат, штаты, организационная и производственная структуры крупной или сверхкрупной (например, трансконтинентальной), средней и малой компании (состоящей из нескольких десятков работников) будут существенно различаться между собой. В этой связи поясним, что под организационной структурой компании понимается построение ее аппарата управления, а под производственной структурой – ее структурные подразделения, например, так называемые «дочерние компании» или филиалы, которые могут иметь статус юридического лица, представительства и т.п.

Основной целью инвестиционной политики компании в условиях рыночной экономики является максимизация прибыли на вложенный капитал или, другими словами, максимальное увеличение дохода акционеров. Вместе с тем значительное, а иногда и определяющее влияние на инвестиционную политику оказывают такие факторы, как конкурентная борьба, стремление выйти на новые, перспективные сектора рынка. В любом случае инвестиционная политика должна носить долгосрочный характер и соответствовать общей стратегии развития компании.
В принципе возможны три главных направления инвестиционной деятельности строительных компаний.
1.Модернизация и техническое перевооружение производства, нацеленные на снижение себестоимости строительства.
2.Наращивание объемов подрядных работ (в том числе с выходом за пределы региона).
3.Внедрение в новые, растущие сектора строительного рынка.
На Западе, в условиях экономической стабильности и примерно одинаковом уровне технической оснащенности строительных компаний, преимущественным направлением инвестиционной деятельности является укрепление производственного потенциала и увеличение объемов СМР. При этом приобретается только основное, базовое оборудование, работающее с максимальной загрузкой. Остальная (вспомогательная) техника, как правило, берется в аренду. Доля арендованного оборудования составляет до 50% (это относится и к крупным компаниям). Такая техническая политика позволяет достаточно быстрыми темпами наращивать производственный потенциал компании, несмотря на относительно низкую рентабельность строительства (например, в США она составляет, в среднем, около 5%), обусловленную жесткой конкуренцией.
Аренда строительного оборудования дает возможность быстро развернуть мощности компании в пиковые периоды, когда ей удается получить много заказов, а также в периоды общего строительного бума, которые часто бывают краткосрочными. Кроме того, аренда техники незаменима при работе над уникальными для компании проектами, носящими единичный характер.
В западной практике завоевание новой рыночной ниши обычно осуществляется путем учреждения дочерних компаний, что позволяет привлечь дополнительный капитал. Иногда дочерние компании создаются через покупку контрольного пакета акций (около 50%) небольших фирм, уже закрепившихся в растущем секторе рынка.
Широко используется и система франчайзинга, когда новая компания учреждается под фирменной маркой и с использованием технологий известной строительной корпорации. Система франчайзинга позволяет значительно сократить издержки и риск, связанные с выходом в новый сектор рынка. Кроме того, фирма, выдавшая лицензию (франчайзу), может организовать обучение персонала, консультирование, рекламную кампанию и другие виды финансового, технического и коммерческого содействия.
В российских условиях, с учетом технической отсталости значительной части строительных компаний и растущей конкуренции со стороны иностранных подрядчиков, которая определяет необходимость повышения качества работ и сокращения их сроков, приоритетным направлением инвестиционной деятельности является модернизация производства.
Управление оборотным капиталом
Под оборотным (работающим) капиталом в финансовом менеджменте понимаются мобильные активы компании (материальные запасы, незавершенное производство, готовая продукция, дебиторская задолженность, денежные средства и ценные бумаги). Потребность в оборотных средствах, которые являются источником покрытия работающего капитала, зависит в первую очередь от объема подрядных работ. Однако важную роль имеют и такие факторы, как длительность производственного цикла, соотношение между величиной дебиторской и кредиторской задолженности, сроки их погашения, возможности получения авансовых платежей.
Объем проводимых строительной компанией подрядных работ, как правило, существенно варьируется в течение года, из-за изменения количества заказов. Соответственно меняется и потребность в оборотных средствах. В связи с этим одним из ключевых вопросов финансовой политики строительной компании является определение оптимального объема собственных оборотных средств. Дело в том, что его увеличение с одной стороны обеспечивает надежную и бесперебойную работу компании, укрепление платежеспособности, а с другой — снижает общую эффективность использования инвестированного капитала за счет повышения удельного веса оборотных средств.
В финансовом менеджменте выделяют три основные стратегии финансирования работающего капитала.
1.Агрессивная модель, при которой собственные оборотные средства покрывают только системную (минимальную) часть общей потребности в оборотных средствах. Эта модель обеспечивает максимальную отдачу собственных оборотных средств. Вместе с тем она требует постоянных кредитных вливаний, что существенно увеличивает риск потери ликвидности. В особенности опасна агрессивная стратегия при большом размахе вариации потребности в оборотных средствах.
2.При консервативной модели собственные оборотные средства полностью обеспечивают меняющуюся потребность в оборотных средствах. Эта модель в полной мере соответствует требованиям максимальной ликвидности, но она применяется чрезвычайно редко из-за высокой капиталоемкости и низкой интенсивности использования собственных оборотных средств.
3.Наиболее реалистичной и приемлемой является компромиссная модель, когда собственные оборотные средства покрывают системную часть потребности в оборотных средствах и 50% варьирующейся потребности. Данная модель отвечает как требованиям ликвидности и надежности, так и требованиям эффективного использования собственных оборотных средств. Естественно, процент покрытия варьирующейся части потребности в оборотных средствах может различаться в зависимости от стратегии компании (что для нее важнее — надежность или интенсивность использования капитала); частоты колебаний потребности в оборотных средствах (если частота велика, то целесообразно увеличить процент покрытия варьирующейся части); уровня процента по краткосрочным ссудам и степени их доступности (последний фактор особенно актуален для российских условий).
Следует отметить, что размер собственных оборотных средств должен ежегодно увеличиваться с учетом инфляции, чтобы сохранить их реальную величину.
Оптимальной (по затратам) формой краткосрочного кредитования при недостатке собственных оборотных средств является контокоррентный кредит, когда банк ведет текущий счет клиента с зачислением выручки и оплатой кредиторской задолженности. При дефиците наличности на счету предоставляются кредиты (в пределах оговоренной суммы), которые погашаются по мере поступления средств от дебиторов. Расчеты по контокорренту производятся с установленной договором периодичностью путем сальдирования выданных кредитов и сумм, выплаченных клиентом в счет их погашения. Достоинство контокоррентного кредита состоит в минимизации кредитных сроков и соответствующих процентов.
Разновидностью контокоррента является онкольный кредит, который выдается под залог товарно-материальных ценностей или ценных бумаг. При онкольном кредите банк в случае необходимости оплачивает долги клиента, имея право погашения кредита по первому требованию за счет средств, имеющихся на счету фирмы, а при их недостаточности — путем реализации залога. Процентная ставка по онкольному кредиту, как правило, ниже, чем по срочным ссудам.
Важным элементом оборотного капитала является дебиторская задолженность. Ее сокращение приводит к уменьшению общего размера работающего капитала, ускорению и повышению эффективности его оборота, укреплению платежеспособности предприятия. На Западе ускорение сроков платежей стимулируется скидками за досрочную оплату счетов и штрафами за просрочку. Обычно применяется следующая система:
при оплате в течение 10 дней с момента получения товара покупатель получает двухпроцентную скидку;
если оплата совершается с 11 по 30 день, покупатель выплачивает полную стоимость товара;
в случае неуплаты в течение месяца покупатель должен заплатить штраф, величина которого растет с увеличением просрочки;
размер скидки и штрафа может быть увязан с величиной процента по кредитам и темпами инфляции.
Тем не менее, и на Западе, в условиях стабильной экономики существуют безнадежные долги, которые считаются объективным экономическим обстоятельством. Так, американская компания US Steel начисляет резерв по безнадежным долгам в размере 0,78%, корпорации Eastmen Kodak и General Electric от 3 до 6%. Проведенное министерством торговли США исследование показало, что доля безнадежных долгов находится в прямой зависимости от продолжительности договорного периода погашения задолженности. Зависимость такова: в общей сумме дебиторской задолженности со сроком погашения до 30 дней к разряду безнадежной относится около 4%; 31—60 дней — 10%; 60—90 дней — 17%; 90—120 дней — 26%; при дальнейшем увеличении срока погашения на очередные 30 дней доля безнадежных долгов повышается на 3—4%.
Широко применяемым на Западе способом расшивки дебиторской задолженности является выдача векселя, который может быть обращен в денежные активы путем учета в банке, либо непосредственно использован как средство платежа. Вообще говоря, ценность векселя определяется исходя из ставки банковского процента. Вместе с тем она существенно зависит от репутации и финансового положения векселедателя. Наиболее ликвидными являются векселя акцептированные авторитетными банками (акцептирование означает гарантию погашения векселя).
В процессе оборота основного капитала и текущих активов у предприятия появляются временно свободные денежные средства. Для того, чтобы эти временно свободные средства приносили максимальный доход, они должны обращаться в ценные бумаги ( облигации, векселя и т.д.). Основными принципами формирования портфеля ценных бумаг согласно теории финансового менеджмента являются следующие: уровень доходности ценной бумаги должен соответствовать степени ее рискованности; диверсификация портфеля значительно повышает его надежность. В связи с неустойчивостью и динамичностью современного рынка ценных бумаг в России на него целесообразно выходить через известные финансовые компании, имеющие полную информацию о доходности различных финансовых инструментов и их рискованности.
На Западе значительная часть краткосрочных вложений в ценные бумаги осуществляется по схеме РЕПО (покупка финансовых инструментов с условием обратного выкупа по заранее оговоренной цене). Операции РЕПО считаются наиболее надежными и, по существу, представляют собой выдачу кредита под залог ценных бумаг. Они проводятся на срок до 24 часов. В последние годы схемы РЕПО начинают использоваться и на российском фондовом рынке.
Важным элементом управления оборотным капиталом является управление производственными запасами. Уменьшение запасов приводит к сокращению потребности в оборотных средствах, снижению затрат на хранение запасов. Появляются дополнительные возможности инвестирования временно свободных денежных средств в ценные бумаги. С другой стороны уменьшение запасов связано с риском кратковременной остановки производства, ростом затрат на закупку материалов и конструкций, обусловленным увеличением частоты заказов и снижением размеров одной партии. В теории управления запасами разработан ряд моделей для определения частоты заказов и объема одной партии заказа.
В условиях нестабильности цен на рынке строительных материалов и конструкций значительный интерес для российских строительных компаний представляет широко распространенная на Западе практика заключения форвардных контрактов. Суть такого контракта состоит в том, что продавец обязуется через определенный срок поставить товар по оговоренной заранее цене. Сделка оформляется через клиринговую палату и гарантируется залогом (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) в размере до 15% от общей стоимости товара. Продавец (покупатель) может отказаться от исполнения части контракта до наступления срока поставки. В этом случае он обязан заплатить согласованную с контрагентом неустойку.
Форвардные контракты эффективны только в случае достаточно стабильного графика строительных работ. В ситуации, когда подрядчик не уверен в соблюдении намеченного хода строительных работ, он может использовать несколько модифицированный финансовый инструмент — опцион, который дает право на покупку определенного количества товара в течение оговоренного срока по фиксированной цене. Стоимость опциона (права на покупку) зависит от соотношения установленной в контракте и прогнозируемой цены товара. Опцион (как и форвардный контракт) является ценной бумагой и может быть продан другой строительной компании. Следует отметить, что в последнее время в связи со снижением темпов инфляции рынок фьючерсных сделок в России развивается достаточно быстрыми темпами.
Контроль потока наличности (текущих доходов и расходов) в российских строительных компаниях, как правило, осуществляется непосредственно генеральным директором. При этом к нему поступает финансовая информация от строительного подразделения, отдела снабжения, отдела главного механика, бухгалтерии и других подразделений. Работа по урегулированию финансовых отношений с заказчиками, поставщиками, субподрядчиками, банками и страховыми компаниями также обычно замыкается на генерального директора. Совершенно очевидно, что такая централизация финансово-управленческой деятельности создает чрезмерную нагрузку на руководителя компании и снижает эффективность менеджмента.
В западных строительных компаниях рядовые, рутинные финансовые вопросы решаются специальным подразделением – отделом финансов (под контролем финансового директора)5. Директор-распорядитель (исполнительный директор) вмешивается только в особо важных случаях, когда принимаемые решения являются принципиальными для финансового положения компании.

В случаях, когда консорциум образован несколькими субподрядными компаниями, в качестве ведущего партнера выступает специализированная управляющая фирма. Если участники консорциума рассчитывают на долгосрочное сотрудничество, выходящее за рамки одного строительного проекта, они обычно создают (на акционерных началах) собственную управляющую фирму (она является самостоятельным хозяйственным субъектом). При этом значительная часть персонала может быть привлечена из компаний – учредителей, что облегчает взаимодействие ведущего партнера с консорциумом.
В создаваемой управляющей компании, которая будет выполнять генподрядчика, должны присутствовать следующие подразделения:
•отдел планирования и оценки стоимости работ (отвечает за подготовку тендерных заявок);
•контрактное подразделение, включающее менеджеров проектов (управляющие стройкой); отдел замеров (в его функции входит оценка объектов и стоимости выполненных работ); отдел закупок (в случае, если ведущий партнер осуществляет комплектацию объекта строительными материалами и конструкциями) и отдел оборудования (если консорциум имеет общий парк строительных механизмов и транспортных средств);
•финансово-учетный отдел (его основные задачи – расчеты с заказчиком, привлекаемыми консорциумом сторонними субподрядчиками и поставщиками, а также учет доходов консорциума и их распределение в соответствии со вкладом участников).
По мере развития консорциума в состав управляющей компании может быть включен отдел маркетинга и развития бизнеса (исследование подрядного рынка, выявление перспективных инвестиционных проектов, установление контактов с заказчиками, проведение рекламной кампании).
Для успеха на тендере авторитет участников консорциума должен быть подкреплен авторитетом генподрядчика (управляющей компании). В связи с этим ключевое значение при ее создании имеет привлечение высококвалифицированных управляющих стройкой, пользующихся высокой репутацией в строительной сфере. На Западе эта проблема часто решается за счет найма профессиональных менеджеров стройплощадки, работающих по временным (на период строительства объекта) контрактам.
Если субподрядчики объединяются для выполнения одного конкретного строительного проекта, управляющая компания обычно привлекается со стороны. При этом она, будучи заинтересована в получении подряда, может подготовить тендерную заявку на льготных условиях. Следует отметить, что управляющие компании (не имеющие собственных производственных мощностей) занимают значительное место на западном рынке генподрядных работ. В принципе, они охотно идут на сотрудничество с консорциумами, которое увеличивает их шансы на выигрыш тендеров (заказчик хочет видеть – кто стоит за спиной управляющей компании), дает возможность подготовить обоснованную и реалистичную заявку. Немаловажное значение имеет и имущественная поддержка консорциума при получении банковской гарантии подряда.
Если среди участников консорциума имеется генподрядная компания – она обычно и выполняет роль ведущего партнера (в особенности в случаях, когда эта компания выступила как организатор консорциума). Однако, в принципе, участники консорциума могут пригласить и стороннюю управляющую компанию, если они считают, что она лучше справится с функциями генподрядчика (например, в силу специфики или масштаба объекта). Субподрядные компании в любом варианте выступают как равноправные члены консорциума.
Отношения между участниками консорциума, их права и обязанности, система распределения доходов, роль управляющей компании и ее вознаграждение определяются консорциальным соглашением, которое фактически является уставом этого временно создаваемого совместного предприятия.

Совершенно очевидно, что в настоящее время наиболее актуальной задачей является вовлечение в оборот земельных ресурсов в обжитой части города, что позволит сбалансировать развитие рынка жилищного строительства и устранить явный перекос в сторону окраинных территорий.

1. Заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о соответствии установленным законодательством требованиям застроенных территорий в Санкт-Петербурге, в отношении которых принимаются решения о развитии (далее – застроенные территории), и об условиях развития земельных участков в границах данных территорий.

1. Уполномоченным учреждением, осуществляющим подготовку документации для принятия решений о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге и о проведении аукционов (далее – документация), является санкт-петербургское государственное учреждение “;Управление инвестиций” (далее – Управление инвестиций).